Immobilien AG – Was ist das und was sind die Vorteile?
Die Immobilien Aktiengesellschaft wird in der Regel gegründet, um Immobilien zu kaufen und zu bewirtschaften. Der Fokus der Immobilien Aktiengesellschaft liegt aber nicht auf dem Handel mit Immobilien, sondern auf den Halten der Immobilien. Wie die Immobilien gehalten werden, ist sehr unterschiedlich. Bei der Immobilien AG gehören sie zum Geschäftsvermögen.
Die Gewinne, die beim Verkauf erzielt werden, unterliegen damit der Grundstückgewinnsteuer. Sie können aber auch der Einkommensteuer oder der Gewinnsteuer unterliegen. Beim Verkauf der Immobilien können ausserdem Erbschaftssteuern, Schenkungssteuer, Handänderung- und Mehrwertsteuer bzw. Emissionsabgabe fällig werden. Trotzdem bringt die Immobilien AG dem Betreiber zahlreiche Vorteile.
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Immobilien Aktiengesellschaft als Geschäftsvermögen
Bei einer Immobilien Aktiengesellschaft gehören meistens unterschiedliche Immobilienfonds zum Geschäftsvermögen. Mindestens genauso unterschiedlich ist die Behandlung der Verkaufsgewinne in den einzelnen Kantonen. So erfassen die Kantone Tessin, Bern, Zürich, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel Stadt, Basel Land und Jura die Gewinne zusammen mit der Grundstückgewinnsteuer. Bezeichnet wird dieses System als monistisches Steuersystem.
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In allen anderen Kantonen werden die Immobiliengewinne beim Verkauf natürlichen oder juristischen Personen unterstellt und unterliegen damit der ordentlichen Gewinnsteuer. Der Gewinn wird dem Kapitalgewinn hinzugerechnet. Diese Kantone wenden das dualistische System an. Das Gleiche gilt für Geschäftsliegenschaften, auch hier fallen Einkommens- oder Gewinnsteuern an. Liegenschaften oder Immobilien, die sich im Besitz einer Aktiengesellschaft befinden, werden auf jeden Fall dem Geschäftsvermögen zugeordnet, egal welches Steuersystem im Kanton angewendet wird.
Vor- und Nachteile einer Immobilien Aktiengesellschaft
Je nach Kanton fallen im Rahmen des Spekulationsgewinnes in der Gesellschaft 13 bis 25 % Steuern an. Da sich die Immobilie aber im Geschäftsvermögen befindet, ist die Steuerbelastung durchaus kalkulierbar und kann von Anfang an eingeplant werden. Ein weiterer Vorteil ist die Tatsache, dass keine Abgaben für AHV und Familienzulagen anfallen. Abschreibungen oder Rückstellungen für Immobilien sind zulässig und gleichzeitig sinnvoll. Von der Immobilien Aktiengesellschaft partizipieren Aktionäre ausserdem dadurch, dass bei der Dividendenausschüttung eine privilegierte Besteuerung durchgeführt wird.
Haben Aktionäre dem Unternehmen Darlehen gewährt, sind diese steuerneutral zurückzuführen. Insgesamt ergibt sich bei der Immobilien Aktiengesellschaft ein grosser Freiraum bei der Steuerplanung, da der Zeitpunkt der Zahlung und die Höhe der Dividenden vom Unternehmen frei planbar sind. Selbst wenn es um die Vererbung geht, haben die Aktiengesellschaften einen grossen Vorteil. Den Hinterbliebenen werden keine unhandlichen Liegenschaften, sondern Aktien übereignet.
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Bei all diesen Vorteilen sollten die Nachteile allerdings nicht übersehen werden. Werden Liegenschaften in die eigene Gesellschaft übertragen, fallen eine Grundstückgewinnsteuer und eventuell eine Abgabe für Emissionswerte von einem Prozent an. Ausserdem sollte bei einer Immobilien Aktiengesellschaft die rabattierte Besteuerung bei der Ausschüttung beachtet werden.
Weitere Punkte sind die wirtschaftliche Handänderung beim Verkauf der Aktienmehrheit und die Tatsache, dass kein pauschaler Unterhaltsabzug möglich ist. Einen Unterschied gibt es bei der Vermögensteuer. Generell ist der Aktienwert höher einzuschätzen als der Katasterwert einer Liegenschaft. Insgesamt hat sich aber die Immobilien Aktiengesellschaft durchgesetzt, weil die Vorteile bedeutend schwerer wiegen.
Privatvermögen an Immobilien
Der Unterschied zur Aktiengesellschaft besteht vor allem in der Besteuerung. In sämtlichen Kantonen unterliegen die Verkaufsgewinne der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Wie hoch die Steuer ausfällt, liegt im Ermessen der Kantone. Gemeinsam ist allen Kantonen, dass die Höhe der Grundstückgewinnsteuer mit der Länge der Haltedauer abnimmt. Daneben sind aber auch steueraufschiebende Tatbestände möglich. Zu den Steuer aufschiebenden Tatbeständen gehören zum Beispiel
- Erbschaft in direkter Linie,
- das Anschaffen einer Ersatzinvestition oder
- der Kauf einer Erstimmobilie.
Die Erträge aus den Liegenschaften, die sich in Privatbesitz befinden, müssen in der Steuererklärung als Einkommen angegeben werden. Sie werden dort als unbewegliches Vermögen deklariert. Überschreiten die Nettoerträge einem bestimmten Betrag, werden sie damit automatisch zu einem steuerlichen Faktum. Der Unterhalt für die Immobilie wird den Erträgen gegengerechnet. Für Immobilien, die sich im privaten Vermögen befinden, können keine Rückstellungen getätigt werden und Abschreibungen sind nach Steuerrecht nicht möglich.
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